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太原楼评☞| 业内视角
434篇/文2398字/阅读12分
导读
敦化坊城改2015年开启，三年又三年，2023年首次回迁分房！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
“明明说好三年，三年之后又三年，三年之后又三年，就快十年了，老大”。这样的台词，放在敦化坊的回迁居民身上并不违和，毕竟八年有余，最长的都超过十年。
2023年7月5号，敦化坊城改回迁安置分房工作安排将在7月到8月陆续开展！
第一批分房为大面积130㎡和150㎡以上的房屋，7月7日分配北中环以北的拆迁户（含2013年修路时拆迁户），北中环以南区域分配时间另行通知。
第二批对棚改区刚性面积拆迁户（敦英小区、宽院、东巷、旧村等）进行回迁分配，具体安排另行通知。
第三批对有剩余面积的老基地拆迁户和剩余有意向面积需求的棚改拆迁户进行回迁房屋分配，具体安排另行通知。
不管怎么说，经历这么多年算是有个终点，即便过程曲折艰辛！毕竟前几个月，太原城改回迁就出现彭村选择不等不靠，舍得止损，自助自救，落袋为安的“无奈策”！
现象存在，总有开端值得梳理。而问题的解决，总有一些值得思考。在安置进展中是否有一些难言之隐？进展取得，是否也对太原其他城改项目回迁安置提供一些思路？
缘起：富力对敦化坊城改推进！
论功，富力确实造了一座城。
故事源于2007年，富力把破产的晋安化工和东方机械厂土地接手，并扩大了片区的城改，总用地面积1584亩，规划总建面211万平方米，号称北方最大的住宅项目。
敦化坊村紧邻太原市动物园、富力城，北中环穿村而过，居住人口约有4445人，涉及拆迁户数788户、拆迁面积约10.5万平方米。属于拆迁数量多、体量大的重点村。
其次，房屋性质比较繁杂，包括直管公房、单位产权、宅基地、旧村私产、小产权等，涉及到的改造拆迁补偿方案、回迁安置计划有所不同，统筹动员等工作量颇大。
为保证敦化坊村城中村改造目标任务顺利完成，该村成立“敦化坊村城中村改造工作指挥部”，制定改造工作实施方案，下设6个工作组，建立动迁例会和工作责任制。
2015年4月敦化坊村召开城中村改造启动仪式，25位村民带头现场签署协议，按照敦化坊村房屋性质将村民进行分类，序号、村民的名字、完成情况等信息一目了然。
拆迁前，整个村子只有两个公厕，大家的生活受到影响。其次，由于城中村的居住条件偏差，即便到了2015年左右，敦化坊的房租每月也仅有一两百块的水平。
以发展眼光看，富力对区域的发展，对敦化坊村的城改推进是促进作用的。
回迁波折：过渡费停滞 回迁延期
2016年12月26日，太原对《杏花岭区敦化坊村城中村改造用地控制性详细规划方案》进行公示。该控规方案与富力八号园控规方案处于同期公示！
公示的范围北起敦化坊村界、南至胜利东街、东起富力城路、西至敦化北路，规划总用地34.13公顷，133用地27.33公顷，规划了2个幼儿园、2个小学等公共设施。
根据敦化坊的回迁房的相关留言和官方回复中，基本可以梳理出，敦化坊最早的拆迁为2013年，当时协议应该在3年后，也就是2016年开始安置回迁。
主力拆迁启动在2015年，与太原富力城房地产开发有限公司进行合作，安置也是在三年后，也就是2018年进行安置回迁。
然而，敦化坊回迁居民在三年的过渡期内，就出现了过渡费停发，合作开发企业资金困难问题，安置房目前处于停工状态。但“资金困难”的富力地产却开发了八号园。
故而，或许富力资金困难是存在，但在回迁房和商品房的排序上，绝对是存在优先商品房，滞后回迁房，必然导致了敦化坊回迁房的各项工作推进速度极为缓慢。
在官方相关材料中看到，敦化坊的回迁房预计为2021年底完工，由于叠加疫情的影响，还是比预期时间晚了一些，目前初步进入正轨，开启了分房的工作安排。
回迁自救：富力躺平 如何自救？
曾经太原楼市，南恒大北富力，可谓是楼市双雄。
如今富力沉沦，恒大折翼，回迁多陷入“阵痛”！
太原近二百个城改项目，回迁量众多，从数据上看，2022年太原全市的竣工面积较往年出现了大幅下跌，商品房的交付尚且捉襟见肘，回迁房的交付更是难上加难！
城改回迁难成因一：排序
城改项目，普遍占地规模大，开发资金占用量高，回迁类住宅在开发商的意愿中并不高，要么就是各种苦难，要么就是拖延术，能晚就晚，能拖就拖。
据楼评君了解，太原城改项目中，涉及回迁的通常给予房企的平衡性用地，在回迁用地未开工情况下，经济发展类用地不能前置开发。切实保障就需要监管加强。
对村集体而言，拆迁后过渡费和返迁安置往往保障不足，除了集聚干扰，并没有什么拿捏房企的手段，完全处于被动，不能有效约束其遵守契约精神。
城改回迁难成因二：债务
很多的回迁房出现困难，其根源并非是项目不挣钱，而是资金有挪用的嫌疑，以山西富力为例，前后从平安集团的相关投资公司融资了二三十亿，实现“金蝉脱壳“。
富力的财务问题大概在2018年就开始凸显了，其一是富力对服务商出现延期支付的现象，另一个现象就是2018年签约的大马、小马城改项目迟迟未能推进。
时至今日，山西富力债务缠身。2023年，广州富力地产股份有限公司，累计执行金额超64亿，其中太原市中级人民法院执行标的超过28亿。
山西省太原中级人民法院公告，太原联富、太原永富、太原富力兴盛分别被执行6亿、11.67亿、10.82亿，执行标的合计28.49亿。同时，广州富力地产股份有限公司和太原富力城房地产开发有限公司作为关联公司，与三家公司一起成为被执行人。
对太原回迁房的观点：
一，大量的城改回迁尚未解决，警惕民生。
二，倡导学习回迁房自救案例，协调支持！
三，涉及城改项目强监管，避免重复富力。
小结：
城改拆迁莫蛇尾，不堪重负陈永仁。
政策资金和管理，助纾民困暖人心。
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